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投資マンションはどう選ぶ?投資の面から見る「立地」と「築年数」

不動産投資を成功させるのに必要な情報はたくさんありますが、特に押さえておくべきポイントに立地と築年数があります。この2つは住む家や部屋を探すときにも重要視されますが、投資用マンションを探すとなると見方が少し違ってきます。

今回は投資用マンションを選ぶ際の立地と築年数についてご紹介します。

 

立地と築年数が大切な理由は?

そもそも、マンションを含め不動産というのは人が生活する場所として使われます。生活する場所に求められるのは、安全であることや暮らしやすいことです。

その不動産が安全かを知る分かりやすい指標に築年数があり、暮らしやすいかを知る指標に立地があります。よってこの2つのポイントを押さえて物件を精査していけば人々が求める不動産が分かり、投資も失敗しづらくなるでしょう。

立地と築年数に着目して選ぶことで、購入するべき不動産の方向性が見えてくるのです。

 

立地を見るときのポイント

立地は空室リスクを抑えるために重要

マンション投資で気をつけなければならないのが空室リスクです。少しでも空室リスクを抑えるためには、物件選びの時点で入居者のニーズの高い条件のマンションを探すことが重要になります。

間取りや設備といった機能性とアクセスなどの利便性を比べたとき、利便性の方を重要視するという方が多いため立地は重要なポイントになります。

入居者目線でニーズの高い立地条件

具体的に入居者からのニーズが高い立地条件には以下のようなものがあります。

  • ・駅から徒歩10分以内
  • ・最寄駅で複数路線が利用可
  • ・最寄駅が快速の停車駅
  • ・ターミナル駅へのアクセスがいい
  • ・コンビニやスーパーといった施設が近くにある
  • ・治安がいい

特に投資マンションが購入されやすい都市部では車より電車で移動する人が多いので、駅からの距離やその駅自体の利便性は注目されるポイントです。

 

築年数を見るときのポイント

将来の収益予想がしやすいのは中古マンション

特に不動産投資初心者の場合、将来の収益を予測して確実に利益を得ることが大切になります。

そこでおすすめなのが中古マンションです。 中古マンションは新築マンションに比べて経年による価格の減少が緩やかになります。物件自体の価格も新築より安いのがメリットです。また戸建てに比べて建物価格の割合が大きいので、間取りや立地などの要素から将来的な価格を比較的予想しやすくなります。

狙い目は築10年〜20年の物件

中古マンションの中には築年数の浅いものもあれば、何十年も経っている物件もあります。投資マンションを選ぶ上で、築年数の目安はどれくらいになるのでしょうか?

物件は基本的に古くなるにつれて賃料が変化していきますが、築10年を過ぎると安定するというデータがあります。
また、築年数は融資を受けるという面でも重要なポイントです。最近は融資期間を長期間に設定できる金融機関が登場しており、融資期間が長くなれば毎月の返済額を減らすことができるためキャッシュフローをよりよくして不動産投資を進めることが可能です。
このように、賃料の安定性と融資を受けるという面から築年数を考えると、築10年〜20年の物件が狙い目になるでしょう。

中古マンションの購入は耐震基準に注意!

中古マンションを購入する際、検討している物件が1981年6月より前に建設されているのであれば注意が必要です。

1981年に建築基準法が改正されたことで、これ以降に建設された建物には「新耐震基準」が適用されるようになりました。新耐震基準に対しそれ以前までの耐震基準を旧耐震基準といいますが、旧耐震基準で建設された建物は震災リスクが高く、投資の面で不利になることがあります。

検討している物件が1981年6月以前に建設されているなら新耐震基準を通過できるだけの水準か、そうでなかったのなら補強工事などが行われているかを確かめましょう。

 

マンション選びはプロに相談を

マンションは人が住むものですので、実際の入居者ニーズは不動産会社にもヒアリングをすることで見えてきます。マンションを検討する際はプロに相談しながら決めるのもいいでしょう。

不動産会社をうまく利用しながら、よりよい投資マンションを選んでいきましょう!