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土地売買の基本「路線価」と「実勢価格」とは?

土地の購入や売却を検討される際によく耳にする「路線価」、正しく理解されていますか?

「路線価」とは?

路線価とは、土地にかかる税金を計算するための基準となる価格のことです。
国税庁が土地の価格を道路ごとに毎年1月1日時点で評価し、毎年7月1日に国税庁のホームページで公開されます。
価格の算出は、公示地価や売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額などをもとにして決定します。
路線価は誰でも国税庁のホームページで確認することができます。

路線価には「相続税路線価」「固定資産税路線価」の2種類があります。
一般的に「路線価」という場合は、この相続税路線価のことを指しています。

相続税路線価

親族などが亡くなって土地を相続する場合や、土地贈与の際には、土地の価値に応じて相続税や贈与税を納める必要があります。
主にその計算に使われるのが相続税路線価です。

 相続税における土地の評価額 = 路線価(1㎡あたりの価格) × 土地の面積(㎡) × 補正率

 

固定資産税路線価

固定資産税や都市計画税などの算出に使われます。

 

相続税路線価

固定資産税路線価

用途

相続税や贈与税の算定基準に利用します

固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算定基準に利用します

調査主体

国税庁

市区町村(東京都23区は都)

評価時点

毎年1月1日に評価
(7月に国税庁のHPで公開されます)

3年に一度評価の見直しが行われます

金額

公示地価の約80%

公示地価の約70%

 

 

実勢価格とは?

実勢価格とは、土地を売買する際に実際に取引された価格のことです。
決まった価格はなく、売買される当事者間で決定されます。
販売の売り出し価格ではなく、実際に取引された価格を指します。

路線価をもとにした実勢価格の算出(参考値)は以下で計算される場合が多いです。

 実勢価格(参考値)=路線価による土地の評価額 ÷ 0.8 × 1.1(もしくは1.2)

ですが、これはあくまで参考値であって、実際には実勢価格とかけ離れた売買価格で決まることが大いにあります。
なぜなら、実際に売買される土地には、この実勢価格にさまざまな要因が加わるからです。

 

実勢価格が変動する要因

実勢価格は、その土地をとりまく状況によって変動します。
売買のメリットとなる要因が多ければ実勢価格は上がり、逆にデメリットとなる要因が多ければ実勢価格は下がります。
メリット、デメリットも売買する当事者によって価値観もさまざまです。

実勢価格を変動する要因には次のようなものがあります。

土地自体の要因

 ・土地の形状
 ・間口の広さ
 ・方角
 ・上物の有無
 ・前面道路の広さ
 ・角地

立地環境による要因

 ・駅までの距離
 ・学区
 ・用途地域

 

土地売買の際は、路線価や実勢価格も参考に!!

土地の売買を検討する際は、路線価や実勢価格も参考に販売価格を見てみましょう。
販売価格があまりにも実勢価格の目安とかけ離れている場合は、きっと何か理由があるはずです。

もしも、売り手がデメリットだと感じている要因があり、その分価格を下げていたとしても、買い手がそれをデメリットに感じないのであれば、その土地は「お買い得」ということになります。
逆に、相場よりも高い価格がついていても、その理由に買い手がメリットを感じない場合は「割高」な物件といえます。

ぜひ、土地売買の際には、路線価や実勢価格を販売価格を見る参考にしてみてください!!