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中古マンションの耐震性を見分けるポイントは?

世界でも地震が多いと言われる日本に住むのに、お家の耐震性はとても気になるポイントですよね。それは戸建住宅でもマンションでも同じだと思います。

最近は築年数が経っている中古マンションを購入してリフォームやリノベーションをするのも流行っていますが、マンション自体の耐震性を個人で後からどうこうするのは限界があります。中古マンションを購入する際は耐震性のしっかりした安全なマンションを探したいところですが、マンションの耐震性はどうやって見分けるのでしょうか?

今回は中古マンション購入の決め手にもなる耐震性の見分け方についてご紹介していきます。

 

「築年数から見る旧耐震基準と新耐震基準」

建物は法律で決められた退陣基準に基づいて建てられており、マンションも例外ではありません。しかしこの耐震基準はずっと同じだったわけではなく、歴史に残る大地震が起こった際にはその経験を反映させて改正されてきました。

特に大きな変化があったのは1981年6月の改正で、これ以前の耐震基準は「旧耐震基準」、この改正後に出来た基準は「新耐震基準」と呼ばれています。

 

「旧耐震基準とは?」

旧耐震基準1950年に制定された建築基準法に基づいた基準です。「おおむね50年に1度起きる中地震程度の揺れで倒壊しない程度の強さ」と定めています。分かりやすく言うと、大体震度5ほどの揺れでも建物が倒壊しない強さです。

「倒壊しない」ですので、建物にヒビが入る程度の損傷では基準に反しないという認識でした。

 

「新耐震基準とは?」

新耐震基準は1978年の宮城県沖地震の経験から1981年に設けられた基準です。新耐震基準では中地震についての基準が「中地震ではほとんど損傷しない程度の強さ」とされ、さらに「500年に1度起きる大地震で倒壊しない程度の強さ」という基準が追加されました。大地震はおおよそ震度6~7ほどという認識です。

ちなみに2011年の東日本大震災は震度7で、この大地震に相当しました。

 

「耐震基準を分けるターニングポイントは「1981年6月」」

中古マンションの耐震性を構造から判断するには専門家による調査と知識が必要ですが、上記から分かるように1981年6月というのは簡単に耐震性を見分けるひとつのターニングポイントになります。築年数をみたとき、1981年6月よりも後の建物であれば新耐震基準に沿って建てられていることになるので一定の耐震性は備えていると言えるでしょう。

しかし1981年6月以前に建てられたマンションは全て旧耐震基準かというとそうでもなく、建築時にあらかじめ高い基準を設定して建てられたマンション耐震補強工事を行って基準をクリアしたマンションも中にはあります。希望する物件の耐震性が気になる場合は一度相談してみるといいでしょう。

 

「マンションを実際に見て分かること」

内覧の際などにマンションを直接見ることで耐震性を判断できることもあります。

 

「1階が駐車場になっている」

建物の1階が駐車場になっていたり店舗になっているマンションは良く見かけますが、それにより壁が少なく柱だけで上階を支えているような構造になっていたら要注意です。壁がない分支える力が弱くなっていることがあります。

 

「上の階が大きくなる形をしている」

変わった形をしている建物にも注意です。特に下の階に比べて上の階が大きいとバランスが不安定な場合があります。

 

「地盤が不安定な液状化地域」

基本的にマンションを立てる際は硬い地盤まで杭打ちを行うようになっているので気にしすぎることはありませんが、地震による液状化が心配な場合はハザードマップでマンション周辺の地盤を確認しておきましょう。

 

「耐震性はメンテナンスで守られる」

建物の状態はメンテナンスがきちんとされているかにかかっています。定期的に適切なメンテナンスがされているマンションとされていないマンションでは、同じ築年数でも劣化の進み具合に差が出てくると言われています。劣化が進めば建物自体が傷んでくるので、耐震性にも影響が出てくるでしょう。

中古マンションのメンテナンス状況は長期修繕計画書から見ることが出来ます。これはマンションの老朽化を防止するために管理組合が作成するマンションの長期的な修繕計画で、不動産会社に話せばコピーを見ることができます。マンションの大規模な修繕工事は十数年周期で行うのが適切とされていますので、計画書を見て修繕工事が行われているのかを確認してみましょう。

 

「安全な暮らしのために耐震性の確認は入念に」

日本は特に地震が多い国です。ポイントを知ればある程度は中古マンションの耐震性を知ることができますので、購入の際の検討材料として覚えておくと安心です。